2012 год станет «урожайным» для складской недвижимости. В Москве и Подмосковье будет введено 700 тысяч кв. м помещений класса «А», еще 250 тысяч кв. м введут в эксплуатацию в других субъектах Россиийской Федерации – это почти в два раза больше, чем в 2011 году, выяснили эксперты Knight Frank. Толчком к активизации рынка явилось развитие ритейла (ритейл и логистические компании являются основными арендаторами) и общее улучшение экономической ситуации. Об этом пишет CRE.

Наибольший объем складских помещений – 80% — сосредоточен в Москве и Подмосковье, всего около 6,5 млн кв. м. Однако более половины из этих складов обслуживают не столицу, а другие регионы. Один из крупнейших проектов, планирующихся к вводу в этом году, – складской комплекс компании «ДДТ-Логистика» в Саларьево, в двух километрах от МКАД по Киевскому шоссе. В него планируется привлекать арендаторов, ввозящих грузы в малотоннажках – к примеру, Интернет-магазины, а также продуктовых ритейлеров – в силу хорошей транспортной доступности (один из самых близких к городу проектов).

Если говорить о регионах, лидерами по общему объему площадей являются Санкт-Петербург (почти 2 млн кв. м) и Екатеринбург (480 тысяч кв. м) – крупные региональные центры, где вакантность составляет не более 5%. В топ-10 вошли также Новосибирск, Казань, Нижний Новгород, Самара, Ростов-на-Дону, Воронеж, Челябинск и Уфа. В среднем ставки аренды в регионах составляют около 100 долларов США за кв. м в год, что на 35% меньше, чем в Москве.

Северная и уральская столицы – крупные региональные центры, вакантность складов там составляет не более 5%. От них отличается Новосибирск, который формирует 17% регионального предложения складской недвижимости. Он характеризуется большой вакантностью площадей (20-22%). Однако в городе активней всего их регионов ведется складское строительство – на 2012 год запланировано введение в эксплуатацию 90 тысяч кв. м площадей. Из крупных девелоперов здесь присутствуют PNK Group, Raven Russia и «Евразия Логистикс». Арендные ставки держатся на уровне 105-115 долларов за кв. м из-за высокой себестоимости строительства, но эксперты не сомневаются, что все объекты в скором времени будут сданы.

Ростов-на-Дону (общий объем площадей – 210 тысяч кв. м) характеризуется наличием в основном реконструированных складских и производственных зданий, находящихся в черте города – из-за этого возникают проблемы с логистической доступностью складов. В Казани (320 тысяч кв. м) активно развиваются индустриальные парки, в Нижнем Новгороде (225 тысяч кв. м) многие склады класса «B» находятся в собственности дистрибьюторов и логистических операторов, в Уфе (75 тысяч кв. м) они же занимаются строительством «под себя» в настоящий момент или планируют его начать в ближайшее время. В Челябинске класс «А» вообще отсутствует (склады неразвиты из-за близости к Екатеринбургу), класс «B» представлен 107 тысячами кв. м.

Из-за сосредоточенности населения в европейской части России строительство складов в центральной и северной части Сибири, а также на Дальнем Востоке не ведется. Единственный город, в котором можно говорить о наличии качественных складских помещений – Владивосток (всего 28 тысяч кв. м).

Таким образом, предложение на складском рынке зачастую не удовлетворяет спрос, и многие ритейл-компании и логисты, никогда не занимавшиеся девелопментом, стали самостоятельно строить склады для своей продукции. Иногда это приводит к «ляпам» в готовом качественном помещении вроде длинных лестниц, «съедающих» большую часть пространства и не дающего доступа погрузчику. Помимо новичков, на рынок складского строительства выходят девелоперы из других сфер коммерческой недвижимости.

«Профессиональные девелоперы продолжат развитие складских комплексов на наиболее понятных для себя рынках — Московская область и Санкт-Петербург, а также Новосибирск, Ростов-на-Дону и Екатеринбург. В остальных городах рассчитываем на развитие преимущественно силами конечных потребителей на местах, прежде всего, логистических операторов и ритейлеров», — прогнозирует г-н Холопов.