Кто есть кто среди Управляющих компаний Владивостока

Во Владивостоке Объединением потребителей впервые составлен независимый рейтинг Управляющих компаний, товариществ собственников жилья (ТСЖ) и предприятий ЖКХ города. О том, что предшествовало этому читателям Интернет-издания ДВ-РОСС и Дальневосточного выпуска газеты «Труд» сегодня рассказывает председатель Приморской региональной общественной организации «Центр защиты прав потребителей и граждан в сфере ЖКХ» Илья Фроленко:

Органы власти и госведомства cамого разного уровня берутся сегодня оценивать управляющие организации. При оценке выстраиваются всевозможные рейтинги: рейтинги организаций, работающих на территории отдельного муниципального образования или субъекта РФ, всероссийский рейтинг (например, на информационном портале Фонда содействия реформированию ЖКХ)… С какой же целью и как оцениваются сегодня управляющие организации, какие критерии при этом используются?

Во Владивостоке такие критерии не утверждены вообще. В 2009 году администрация города на своём официальном сайте опубликовала собственный рейтинг управляющих компаний (УК). В 2010 году появился аналогичный рейтинг от органов местного самоуправления. Чем руководствовались чиновники, оценивая деятельность УК – остаётся загадкой. Указанными рейтингами ТСЖ и иные организации и предприятия, оказывающие ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫЕ услуги населению, игнорировались вовсе.

Более того, сегодня в графе «Рейтинг Управляющих компаний Владивостока» на официальном сайте городской администрации можно найти лишь устаревшую версию файла (от 22.02.2012) да ссылки на: методику оценки эффективности деятельности УК, ТСЖ… от Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства; портал «Реформа ЖКХ»; Департамент по жилищно-коммунальному хозяйству и топливным ресурсам Приморского края.

Между тем, собственники помещений в многоквартирных домах должны иметь возможность оценивать УК и ТСЖ на основе потребительских критериев. То есть, для граждан должны быть понятны смысл и содержание критериев, которые не содержат сложных терминов и двусмысленности, а используют всем понятные слова, и принцип выставляемых оценок, которые носят взвешенный и объективный характер и не содержат крайностей. При таком подходе риск ошибок при выборе управляющей организации будет минимальным.

Поэтому так остро стоит сегодня вопрос о формировании единого реестра управляющих компаний Владивостока и ТСЖ, создании критериев оценки их деятельности, общих правил поведения на рынке и единых стандартов раскрытия информации. Важно не только назвать лидеров, но и те компании, которые не справляются со своими обязанностями и с которыми эксперты в сфере ЖКХ не рекомендуют сотрудничать. Данные рейтинги подлежат обнародованию на официальном сайте городской администрации и в средствах массовой информации.

Кто оценивает управляющие организации

Проведённый обзор различных рейтингов показал, что чаще всего управляющие организации оценивают администрации городов, реже органы государственной власти субъектов РФ. Зато рейтинг управляющих компаний, который подготовили бы организации, представляющие объединения и союзы потребителей услуг управляющих организаций, найти невозможно.

Закон «О защите прав потребителей» наделяет общественные объединения потребителей правом проводить независимую экспертизу качества и безопасности работ и услуг, распространять информацию о результатах этих сравнительных исследований. Статья 45 названного закона определяет, что публикуемые результаты не являются рекламой. Поэтому чрезвычайно важно, чтобы критерии оценки УК отражали качество оказываемых ими услуг, предпочтения и удовлетворённость потребителей – собственников помещений в многоквартирных домах.

Источник информации для потребителей

Декларируемая цель оценки организаций, управляющих многоквартирными домами, и формирования на основе этой оценки рейтинга – это создание источника информации для потребителей об управляющих организациях на рынке жилищных услуг. Но, кроме этого, есть ещё одна цель, которая, возможно, даже не всегда осознаётся теми, кто выбирает критерии оценки – задание вектора изменений. То есть, когда разработчики методики оценки и построения рейтинга выбирают в качестве критерия какой-то показатель и дают за него большое количество балов, благодаря чему какие-то управляющие организации занимают лидирующее место в рейтинге, то все остальные управляющие организации получают «сигнал» о том, что именно надо сделать, чтобы присоединиться к группе лидеров.

Рейтинги позволяют управляющим организациям через внешнюю оценку сравнивать себя с конкурентами и с тем «идеалом», который представляли себе лица, занимающиеся отбором критерии оценки.

Кроме того, следует учитывать, что рейтинг – это важный инструмент влияния на развитие ситуации на рынке, влияния на конкуренцию. Благодаря рейтингу можно «продвинуть» одни управляющие организации, представив их потребителям в более выгодном свете, и отодвинуть на второй или дальний план другие. Значит, надо быть осторожными в установлении тех или иных критериев оценки деятельности управляющих организаций, ответственно подходить к их выбору.

Критерии оценки управляющих организаций

Управляющую организацию и её деятельность можно оценивать по целому ряду показателей. Если таковых использовать слишком много, то проводить оценку будет сложно. Кроме того, надо определять весомость каждого показателя для выведения итоговой оценки, разрабатывать способ получения сведений, снижающий субъективность оценки и др. Внимательное рассмотрение критериев, используемых при построении различных рейтингов, показывает, что среди них преобладают количественные показатели, которые большей частью предоставляются самими управляющими организациями. И это не случайно, потому что оценить качество, результат деятельности значительно сложнее. Поскольку оценку проводят органы власти, они, зачастую, используют привычные для них показатели деятельности жилищных организаций:
• количество многоквартирных домов в управлении организации;
• стаж работы управляющей организации в данном секторе услуг и работ;
• оснащенность многоквартирных домов общедомовыми приборами учёта потребляемых ресурсов;
• объём оказанных услуг в денежном выражении;
• объём выполненных ремонтов;
• задолженность перед поставщиками коммунальных ресурсов;
• количество жалоб (обращений) граждан, поступивших в органы местного самоуправления.

Все эти показатели, конечно, важны, Но связаны ли они с качеством предоставляемых потребителям услуг?

Один из наиболее распространённых критериев – это число многоквартирных домов, находящихся в управлении. Но можно ли с уверенностью сказать, что чем у компании больше домов, тем она лучше? Это очень спорно.

Или другой распространенный критерий, благодаря которому управляющие организации продвигаются на лидирующее место в муниципальных рейтингах, – оснащённость многоквартирных домов приборами учёта. Да, существует такое требование Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Но оно относится к собственникам помещений в доме, а не к управляющим организациям.

Объём капитальных ремонтов, выполненных в многоквартирных домах, – критерий тоже далеко не однозначный. Финансирование капремонтов сегодня осуществляется, большей частью, в рамках региональных и муниципальных программ, софинансируемых Фондом содействия реформированию ЖКХ, и далеко не всегда от усилий управляющей компании зависит, включены ли её многоквартирные дома в программу или нет.

Даже такой критерий, который, на первый взгляд, прямо связан с качеством услуг и работ управляющей организации как «количество жалоб (обращений) граждан в органы местного самоуправления (и/или контрольно-надзорные органы)», далеко не объективен.

При оценке деятельности работы управляющих организаций, я сделал для себя очень важный вывод о том, что компании, пытающиеся охватить в своей работе весь город, в итоге распыляют свои силы, что отрицательно сказывается на обслуживании домов. Управляющие компании должны работать по территориальному признаку. Глядя на представленный рейтинг видно, что, например, УК «Эгершельд» – лидер во Фрунзенском районе, но работой этой компании в Первомайском районе города люди крайне не довольны.

Эффективной представляется бизнес-модель управляющей организации, когда она осуществляет большинство видов работ самостоятельно, не привлекая ненужных посредников (подрядчиков), как компания «Дальневосточные Коммунальные Системы» (ДВКС является членом строительной Саморегулируемой организации (СРО) и имеет допуски к строительно-монтажным работам), УК «Трудовое», «Приморские коммунальные системы» (эта компания также вступила в СРО в области энергоаудита), «УК 71 Микрорайона». На мой взгляд, для достижения целей управления многоквартирным домом очень важно управляющей организации иметь свой абонентский отдел и паспортный стол. Этим может похвастаться только одно предприятие Владивостока — «УК Трудовое».

Как показывает проведённый анализ, возможности управляющих компаний города примерно равны. Наивысшие показатели у «УК Первореченского района № 8» (79 баллов), ООО «Приморские коммунальные системы» (78 баллов) и ООО «УК Трудовое» (76 баллов).

Часто собственники жилья видят решение всех проблем ЖКХ только в смене управляющей компании. Однако, заметим, жильцам многоквартирного дома важнее прежде всего научиться слушать друг друга, договариваться между собой, ведь никто кроме нас самих – граждан потребителей не решит наших проблем. Достигнув согласия, единого мнения в доме проще наладить доверительные партнёрские отношения с управляющей компанией. И только в случае систематического нарушения последней условий договора управления прибегнуть на общем собрании к праву на односторонний отказ от такого договора с нерадивой компанией (ст. 162 ЖК РФ).

Заметим: как ни парадоксально, но наивысшую оценку нашего рейтинга получило муниципальное предприятие – 82 балла (очень высокая надёжность). Возникают мысли – а не рано ли мы похоронили централизованную советскую систему ЖКХ?
***
Центр защиты прав потребителей в сфере ЖКХ ведёт приём граждан во Владивостоке по адресу:
Черемуховая, 7, офис 407 (здание Сбербанка).
Телефоны: 277-30-66, 265-17-38.

Учетный номер в Управлении министерства юстиции РФ по Приморскому краю: №2512012208, 22.06.2012г.