Международная консалтинговая компания ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate подготовила исследование рынка коммерческой недвижимости г. Владивостока и выяснила, что в городе почти отсутствуют качественные объекты. При этом уровень арендных ставок зависит в первую очередь не от класса здания, а от его приближенности к центру Владивостока, передает ДВ – РОСС.

В целом компания ASTERA оценивает рынок коммерческой недвижимости Владивостока как перспективный. Исследование отмечает динамику роста темпов строительства из-за подготовки к саммиту АТЭС 2012. В рамках подготовки к мероприятию в городе ведется строительство нескольких современных бизнес-центров общей площадью 30 000 кв.м. и гостиниц бизнес-класса.
Аналитический материал содержит актуальную информацию об офисном, торговом и гостиничном сегментах рынка недвижимости.

Мини-исследование рынка коммерческой недвижимости во Владивостоке

Владивосток расположен на юге Приморского края, на побережье Японского моря на полуострове Муравьева-Амурского (Рис. 1). Площадь города составляет около 560 кв.км. Согласно официальным данным численность постоянного населения на начало второго полугодия 2010 года составила около 600 тыс. чел., что составляет 30,4 % от населения Приморского края. Кратчайшее расстояние от г. Владивосток до Москвы составляет 9288 км.
В рейтинге экономической активности муниципальных образований Приморского края г. Владивосток занимает первое место по обороту розничной торговли по всем каналам реализации; по объему платных услуг населению; по размеру среднемесячной заработной платы работников.
Численность занятых в экономике в январе — июне 2010г. по предварительным данным составила 364,7 тыс. человек или 60,4% численности постоянного населения города.
Среди субъектов Российской Федерации по инвестиционному риску Приморский край занимает 64-е место, по инвестиционному потенциалу – 21-е место. Наименьший инвестиционный риск – экономический, наибольший – криминальный.
Основной целью стратегического плана развития г. Владивосток до 2020 года является развитие города как муниципального образования со сбалансированной экономикой, полноценным городским сообществом, качественной городской средой, обеспечивающей высокий уровень жизни населения и благоприятные условия для экономической деятельности.
Общая оценка города с точки зрения развития рынка коммерческой недвижимости
Рынок недвижимости в г. Владивосток наиболее активными темпами развивался в период 2005-2008 гг. (в денежном выражении).
Важным фактором сферы строительства является реализация мероприятий подпрограммы «Развитие г. Владивосток как центра международного сотрудничества в Азиатско–Тихоокеанском регионе», федеральной целевой программы «Экономическое и социальное развитие Дальнего Востока и Забайкалья на период до 2013 года». Данная программа способствовала активному развитию рынка строительства г. Владивосток, который демонстрировал положительную динамику даже в период финансово-экономического кризиса. В 2009 г. прирост рынка в денежном выражении составил 86%, в 2008 г. — 22%.

Офисная недвижимость

На начало второго полугодия 2010 г. на рынке офисной недвижимости г. Владивосток функционирует около 300 000 кв.м. офисных объектов. В городе практически отсутствует предложение качественных бизнес-центров класса «А» (за исключением бизнес-центра FreshPlaza на Океанском проспекте), что обусловлено низким уровнем спроса со стороны локальных игроков на высококлассные офисы.
На начало второго полугодия средние ставки аренды на объекты офисной недвижимости г. Владивосток составляли: в бизнес-центре класса «А» FreshPlaza – 1 700 – 1 800 руб. / кв.м. / месяц; для бизнес-центров класса «В» и «В+» – 1 300 – 1 500 руб. / кв.м./ месяц; для офисов класса «С» — 700 – 1 000 руб. / кв.м. / месяц; для помещений класса «D» – 400 – 600 руб. / кв.м /месяц.
Отличительной особенностью рынка офисной недвижимости г. Владивосток является то, что уровень ставок аренды на офисные объекты зависит в первую очередь не от класса, а от расположения в той или иной части города. Это связано с тем, что основной объем предложения офисных площадей в городе представлен помещениями класса «В» и «С». Объекты этого класса расположены в центральной части города, а на окраинах г. Владивосток вне традиционных зон деловой активности предложение офисных помещений представлено устаревшими объектами класса «D».

Торговая недвижимость
По сравнению с другими региональными городами России, численность постоянного населения в которых составляет менее 1 млн. человек, рынок торговой недвижимости г. Владивосток является достаточно развитым.
Общее предложение объектов торговой недвижимости в торговых и торгово-развлекательных комплексах города на начало второго полугодия 2010 г. составляет около 260 000 кв.м (без учета встроенных торговых помещений формата streetretail). Всего в г. Владивосток функционирует 50 торговых комплексов, из которых к качественным торговым объектам относится 5 комплексов.
Как и в сегменте офисной недвижимости, основная часть торговых объектов сосредоточена в центральной части города, а также в районе Второй речки. Учитывая практически полное отсутствие земельных участков под застройку в центре, строительство новых торговых комплексов большой площади ведется за пределами центральной части города.
На начало второго полугодия 2010 года ставки аренды в торговых комплексах г. Владивосток находятся на уровне 1 300 – 1 700 руб. / кв.м. / месяц, вкл. НДС, в то время как во втором полугодии 2009 года ставки были ниже на 10 – 15%.
Величина ставки аренды в торговых объектах зависит от размера и этажа расположения арендуемой площади. Так, для арендаторов галереи первого этажа ставки аренды могут быть на 15 – 20% выше, чем для арендаторов второго и выше этажей.
Уровень вакантных площадей в успешных торговых комплексах г. Владивосток очень низкий, в целом по городу, число не занятых арендаторами площадей составляет 10 – 15%, что является хорошим показателем для восстанавливающегося рынка.
Гостиничная недвижимость
Рынок гостиничной недвижимости г. Владивостока начал развиваться относительно недавно, как и весь сектор коммерческой недвижимости города. На сегодняшний день рынок гостиниц г. Владивосток представлен объектами эконом-класса и категорий 3*-4*. Всего в г. Владивосток и в ближайшем г. Артём, который также является местом размещения туристов, функционирует около 60 гостиниц. На начало второго полугодия 2010 г. общий номерной фонд г. Владивосток составляет около 2 000 номеров.
Одной из особенностей рынка гостиниц г. Владивосток является отсутствие категорий у многих гостиничных объектов, а некоторые заявленные категории объектов не соответствуют действительности. В связи с этим все гостиницы г. Владивосток условно могут быть разделены на три категории:
1. Гостиницы эконом-класса. Данную категорию составляют гостиницы уровня 1-2*. Средняя стоимость проживания в гостиницах эконом-класса г. Владивосток составляет 500 – 2 700 руб./сутки. Примеры – гостиница «Гранит» (ул. Котельникова, д. 13), «Оазис» (ул. Калпунова, д. 27), «Садко» (ул. Кирова, д. 15А).

2. Гостиницы бизнес-класса.К данной категории относятся объекты категории 3*. Средняя стоимость проживания составляет 3 000 – 4 500 руб./сутки. Примеры – гостиницы сети «Азимут» «Владивосток» (ул. Набережная, д. 10) и «Амурский залив» (ул. Набережная, д. 9), «Акфес-Сейо» (пр. 100-летия Владивостока, д. 103), «Славянская» (Народный пр., д. 26 Б).

3. Отели премиум бизнес-класса. Пока в г. Владивосток к категории премиум бизнес-класса относятся гостиницы «Хендэ» (Рис. 54) и «Версаль» (Рис. 56). Средняя стоимость проживания в гостиницах данной категории составляет 5 000 – 7 000 руб./сутки.
В настоящее время развитие рынка гостиничной недвижимости г. Владивосток происходит медленными темпами. В городе пока представлен один крупный российский гостиничный оператор – сеть «Азимут», под управлением которой находятся гостиницы «Владивосток» и «Амурский залив». В 2012 году на рынок выйдет американская гостиничная сеть HyattInternational, которая будет управлять двумя строящимися объектами.

Тенденции, прогнозы
Административный центр Приморского края является как культурной столицей всего региона, так и развивающимся деловым центром. Подготовка и проведение саммита АТЭС 2012 именно в г. Владивосток открывает большие перспективы для развития различных сфер бизнеса, в том числе рынка коммерческой недвижимости.
В г. Владивосток будут открывать свои представительства федеральные и международные компании, которые способны генерировать спрос на высококлассные объекты. В рамках подготовки к саммиту в г. Владивосток ведется строительство нескольких современных бизнес-центров общей площадью около 30 000 кв.м.
Вероятнее всего, к 2012 году на момент проведения саммита АТЭС ставки аренды смогут достичь докризисного уровня. Спросом со стороны арендаторов будут пользоваться небольшие офисные площади (в пределах 200 кв.м). Исключением будут являться крупные компании, которые будут открывать в г. Владивосток свои представительства. Арендаторы такой категории будут занимать отдельные этажи в офисных центрах площадью от 1 000 кв.м.
С учетом реализации заявленных проектов к 2012 году в г. Владивосток общий объем предложения торговой недвижимости составит около 350 000 кв.м. Строительство качественных торговых объектов также будет служить предпосылкой для выхода на рынок г. Владивосток федеральных сетевых операторов.
Строительство высококлассных гостиничных объектов по международным стандартам и привлечение интернациональных гостиничных операторов повысит статус г. Владивосток и сделает его привлекательным для федеральных и иностранных инвесторов и девелоперов.

Справка о компании ASTERA

ASTERA – международная консалтинговая компания, оказывающая профессиональные услуги в сфере коммерческой и элитной жилой недвижимости. Активно работает на российском рынке с 1992 года. Офисы компании находятся в Москве, Санкт-Петербурге, Киеве. Клиенты компании – российские, иностранные и транснациональные торговые, промышленные и финансовые корпорации и сети.

ASTERA — партнер международной компании BNP Paribas Real Estate. BNP Paribas Real Estate — ведущая международная компания в сфере недвижимости, лидер рынка Европы по объему оборота среди консалтинговых компаний по итогам 2010 года, согласно ежегодному рейтингу авторитетного издания “Property Week”. Компания предлагает клиентам всесторонние услуги, охватывающие все жизненные циклы объектов недвижимости: девелопмент, брокеридж, консалтинг, оценка, управление недвижимостью и инвестициями. BNP Paribas Real Estate располагает широкой региональной сетью в 30 странах мира, в том числе в Европе, Индии, США, России и на Среднем Востоке, включающую 140 отделений и 3300 сотрудников. Оборот компании по итогам 2010 года составил более € 618 млн. BNP Paribas Real Estate является дочерней компанией банка BNP Paribas, одного из 6-ти наиболее надежных банков в мире по итогам 2010 года, согласно рейтингам Standard & Poor’s.

Справка о компании Promotion Realty
Promotion Realty — агентство маркетинговых коммуникаций, специализированное на рынке недвижимости. Основано весной 2008 г.
Promotion Realty предоставляет полный комплекс услуг по продвижению компаний и их объектов: от разработки системы уникальной идентификации, названия и слогана до реализации рекламных кампаний и PR-поддержки компаний на рынках жилой и коммерческой недвижимости. Программы продвижения Promotion Realty нацелены на то, чтобы сохранить индивидуальность компании-клиента.
Специалисты компании не только являются профессионалами в области маркетинговых коммуникаций, но также обладают большим опытом работы в области недвижимости.
Среди клиентов компании: ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, УК BlackStone Keeping Company, ГК «Эспро», GVA Sawyer, Storm Properties, ГК «Экоофис», Nagatino i-Land, «Торговый квартал», ТРЦ «Арена» (Воронеж) и др.