В разгар лета рынок недвижимости в Хабаровске не изменил своей многомесячной тенденции падения. За июль средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья в городе снизилась на 0,74% (558 рублей) и к началу августа он стал предлагаться по цене 72945,44 рубля.

Как и предполагалось, в июле падение рынка лишь замедлилось из-за снижения активности на нем. Это обычная ситуация. Но на растущем рынке темп изменения средней стоимости квадратного метра снижается до нулевых значений или даже может переходить в отрицательную зону, а на падающем рынке в самые жаркие месяцы темп этого снижения замедляется с приближением к нулевым значениям. Происходит это из-за ухода из прайс-листов большого количества предложений и их объем сокращается на 8–18%. Причины очевидны — люди не хотят работать в такую жаркую и душную пору, предпочитают отпуск у моря или в других местах в соответствии с уровнем своих доходов. С другой стороны продавцы жилья снимают с продажи свою недвижимость в надежде на осенний рост цен и получение большей выручки.

Это год отмечен стабильным снижением цен на рынке жилья Хабаровска. За семь минувших месяцев средняя стоимость квадратного метра упала в городе на 3364 рубля. Причины такого падения — тема отдельной статьи с фундаментальным анализом ситуации и глубоким экономическим исследованием. Наша же задача — технический анализ положения дел на вторичном рынке жилья. И начнем мы его со стоимости квадратного метра, как основного и наиболее объективного показателя ситуации на этом рынке.

За месяц снижение стоимости квадратного метра наблюдалось в подавляющем большинстве сегментов рынка. А наибольшее падение было отмечено в центре города (в среднем на 1,3%), где особенно отличились трехкомнатные квартиры новой и улучшенной планировки у которых снижение стоимости квадратного метра составило –1,8%, а так же двухкомнатные «хрущевки» (–2%) и квартиры улучшенной планировки (–1,2%).

Несколько отстали в темпах падения средней стоимости квадратного метра окраины города, но и здесь общее снижение превысило 1%. Лидерами снижения стоимости квадратного метра на окраинах стали трехкомнатные квартиры улучшенной планировки (–1,7%) и «хрущевки» (–1,4%), а также двухкомнатные квартиры этих планировок (–1,4% и –2% соответственно). Среди однокомнатных квартир на окраинах заметно упала стоимость квадратного метра у квартир новой (–1,2%) и улучшенной (–1,1%) планировок.

В районе престижности средней отдаленности от центра города квадратный метр потерял в цене незначительные 0,2%. Хотя и здесь отметились существенным снижением стоимости квадратного метра жилья одно— и трехкомнатные «хрущевки» (–1,5% и –1,4% соответственно) и однокомнатные квартиры новой планировки (–1,2%).

А вот район престижности ближе к центру в июле отметился ростом стоимости основного показателя рынка недвижимости — квадратного метра (0,3%). И хотя показатель этот в целом незначителен, в отдельных сегментах этого района престижности рост был заметный. Квартиры новой планировки, которые составляют здесь более 70% от всего объема предложений, показали рост стоимости квадратного метра. У трехкомнатных квартир этой планировки квадратный метр стал предлагаться на продажу дороже на 1,7%, а у однокомнатных — на 0,7%. Поднялась стоимость квадратного метра в этом районе престижности также у однокомнатных «хрущевок» (0,4%) и трехкомнатных квартир новой планировки (0,2%). Даже двухкомнатные «сталинки», которых здесь предлагается на продажу чуть более 5% от всех предложений, отметились ростом стоимости квадратного метра на 2,4%.

Анализируя ситуацию на рынке жилья, следует отметить, что «хрущевки», составляю-щие 16,7% всех предложений жилья на продажу в Хабаровске, в июле потеряли в стоимости квадратного метра в среднем по городу 1,3%. Обычно эта категория жилья, как самая доступная по цене, пользовалась устойчивым спросом, и следствием этого был рост цены квадратного метра у них даже когда рынок снижался. Но в июле и у них наблюдался спад, который можно назвать компенсационным. Многие месяцы рост стоимости квадратного метра у этой категории жилья опережала рост у других категорий, и он предлагался на продажу даже дороже, чем у квартир новой планировки во многих районах престижности. Сегодня, в результате снижения цен квадратного метра у них, «хрущевки» превышают квартиры новой планировки по цене квадратного метра только на окраинах города примерно на 1200 рублей.

Хотя и это нельзя назвать справедливым. Все-таки квартиры новой планировки превосходят «хрущевки» по многим потребительским свойствам. Следовательно, и цена квадратного метра у них должна быть выше. Но пока квартиры новой планировки лидируют только по абсолютной стоимости.

Александр Хворов, специально для DVHab