Об иностранных инвестициях во Владивостоке знали еще на заре его появления. То, что сегодня называется сухим термином «исторический центр города», некогда построили именно иностранцы – Кунст и Альберс, Демби и Даттан, Ньюман и Смит. Почему полтора века спустя сотни краевых и городских чиновников тщетно пытаются привлечь иностранных инвесторов, а повторить красоту и элегантность прошлых лет так и не удается, рассуждает земельный юрист Олег Кучма.

Когда вы последний раз видели иноземного купца во Владивостоке?
Кого-то типа Марко Поло. Проснулся поутру в Венеции, взял золотишко из-под подушки, вскочил на доброго коня и поскакал в Китай. Долго ли, коротко ли скакал, но открыл рынки АТР для «cтарушки Европы». И не надо морщить носики – дескать, времена то были былинные, средневековые. Рыцари пели серенады и ходили в крестовые походы, а дамы отращивали десятиметровые косы.
Скажем, коммерсант Купер – приехал во Владивосток в 1876 году и начал строить доходные дома и лавки. Замечу, что статус города Владивосток получил только в 1880 году, то есть начинал Купер еще в деревне, единственным украшением которой были казармы.
Про магазин иноземных купцов Кунста и Альберса – он же ГУМ – во Владивостоке знает каждый. Невероятный по масштабам инвестиционный проект для 1884 года – гражданское население города на тот момент составляло 10 тысяч человек. Представьте строительство ГУМа в наши дни в центре Черниговки, да еще осуществляемое иностранцами и на кредиты европейского банка… Замечу, что ГУМ был первым зданием за Уралом, оборудованным лифтами и водонапорной башней.
Здание напротив ГУМа – на пересечении Суйфунской (ныне Уборевича) и Светланской – было построено американцем Ньюманом. Любители «старого Владивостока» могут назвать еще Смитов (и Элеонору Прей). Кинотеатр Хельберга. Доходные дома Даттана и Денби. Омнибус немца Виттенбурга, Трамвай Кромптона и Швабе. В начале XX века во Владивостоке было множество американских, шведских, английских, немецких коммерсантов, которые вкладывали в город невероятные средства. Именно их стараниями Владивосток приобрел космополитичное «европейское лицо», которое до сих пор привлекает множество туристов из Азии.
Однако главные коммерсанты первых лет становления Владивостока как города – манзы – местные и пришлые китайцы. Городская Дума не побрезговала и в 1878 и 1886 годах издала специальные градостроительные документы для китайцев, которые с учетом их «национального колорита» устанавливали для них специальные «пожаробезопасные» правила строительства зданий (с жаровнями типа Wok и «теплыми» полами, снабженными дымоходами).
Дума даже сподобилась перевести эти документы на китайский – для лучшего взаимопонимания с «контингентом». К началу русско-японской войны имелся обширный китайский квартал с двумя национальными театрами, китайскими газетами, банками, казино и прочими атрибутами «города в городе».
Замечу, что уже тогда в газетах живописались «земельные махинации», «кумовское выделение земли» и другие русские национальные забавы.
А теперь давайте представим современного купца из мифической страны Пендоссии, который захочет реализовать на свои кровные крупный проект во Владивостоке. Построить жилой микрорайон или торгово-развлекательный центр.
Никаких муниципальных документов на китайском или английском он, конечно, найти не сможет по определению. Нет и каких-либо дорожных карт, рассчитанных на иностранцев. Придется разбираться в российском законодательстве «на слух». Замечу, что и юристы, владеющие японским, корейским или китайским, во Владивостоке на вес золота. Встречаются даже реже, чем тигры на дорогах. Спустя сто лет перестало быть обязательным изъясняться по-французски или по-немецки и в среде чиновников.
Несмотря на наличие множества льгот, «особых порядков» и «дальневосточных» законов, реализовать их на практике почти невозможно…
Политика в области земельных отношений сводится к тому, что будущий латифундист должен доказать свои права на землю в бесконечных судебных схватках с прокуратурой. Продемонстрировать неуловимость ниндзя во время ночной вырубки деревьев, хитрость лисы во время общественных слушаний и ловкость Копперфильда при «подмазывании» чиновников. Только прошедший дюжину коварных испытаний батыр получает неоспоримое право на клочок земли за высоким забором.
А теперь по порядку.
Может быть, землю можно недорого купить? Большинство иностранных бизнесменов морально готовы к тому, что бесплатная земля в чужом отечестве им «не положена». Купить нужное количество гектаров в собственность – проверенная практика, которая работает почти в любом государстве мира. Увы, «место под Солнцем» в России, как в каменном веке, нельзя купить – можно только вырвать в беспощадном поединке.
Россия славится птичьими правами на землю. Без длительной и «мутной» юридической доводки прав на землю в России никак не обойтись. При этом существует примерно 30-процентная вероятность купить и вовсе «фейк» – землю, правоустанавливающие документы на которую банально подделаны. Либо земля оформлена «по второму кругу», и у нее есть участок-двойник. Мне неизвестна другая такая цивилизованная страна, где жулики гонят годами «фальшак» на землю. Одного этого достаточно, чтобы нормальный девелопер обходил Россию десятой дорогой.
Предположим, нашему мифическому пендосскому купцу повезло, и он все-таки стал счастливым собственником земли. Во втором туре ему предстоит сразиться с департаментом градостроительства, «Центром развития территории» и легендарными омскими генпланистами.
Даже если наш купец обратился к опытному юристу и проверил все нюансы заранее, покупка земельного участка в «хорошей зоне» и с «правильной целевкой» не гарантирует успех мероприятия. В любой момент «нацеленные на устойчивое развитие» чиновники-кровососы могут вам все испортить.
Владивостокский Генплан имеет удивительную особенность – каждые 3-4 года его специально «портят». Тысячи «нормальных» земельных участков по мановению волшебной палочки оказываются в «неудачных» зонах и получают «убийственные» обременения и ограничения. За последние 10 лет город заплатил уже за четыре Генплана и четыре ПЗЗ, но число недовольных не уменьшилось ни на йоту.
Купцу надоели историко-культурные мытарства, и он купил на аукционе землю, покрытую густым лесом на окраине? Это роковая ошибка. Леса в современном Владивостоке имеют священную, мистическую сущность. Это нельзя понять – это можно только выплакать.
Мне известны случаи, когда от получения прав на землю по результатам аукциона до первого куба бетона, залитого на стройплощадке, уходило 13 (!) лет. А ведь, минуточку, эту землю не «вымутили», а купили на публичном государственном аукционе за приличные деньги.
Попытка что-либо построить во Владивостоке может разбиться о сопротивление людей, которые даже теоретически не имеют к земле никакого отношения. Вы можете годами отбиваться от активистов-экологов, от «молодых ученых», «любителей истории», председателей ТСЖ, соседей и даже кришнаитов-вегетарианцев. Наличие выправленных по всей форме разрешений и проектов ничего не гарантирует. Судьба инвестиций почти всегда решается в плоскости митингов, открытых писем и обращений к президенту. Россия – единственная страна в мире, где судьбу каждой из триллиона российских елок обязан решить лично президент.
Пытаясь поставить себя на место современного иноземного коммерсанта во Владивостоке, я искренне не понимаю – зачем мне весь этот позор, нервотрепка и вымогательство? Если жителям Владивостока «нравится как есть». Если каждый клочок земли, каждый дубок, любой овраг имеет для них сакральное значение, как корова для индусов. Если бюрократия не может (или не хочет) оперативно принимать законные, правильные и окончательные решения, то, может, стоит оставить аборигенов в покое? Пусть они живут в своем замороженном парализованном городке, как хотят?
Почему-то немногочисленные царские чиновники, вооруженные ватманом, гусиными перьями и простейшими геодезическими приборами смогли «правильно поделить» землю в центре Владивостока. Создать стройные, вписанные в рельеф кварталы исторического центра. Умудрились привлечь в военную деревню на окраине империи иностранных инвесторов со всего мира, которые строили ультрасовременные здания с лифтами, трамвайные линии и кинотеатры (всего на 7 лет позже, чем в Париже). Смогли найти приличные участки земли под такие общественные проекты, как Лютеранская кирха, Морское собрание, Народный театр, Публичная библиотека. А 1200 нынешних владивостокских околоземельных чиновников, вооруженных до зубов компьютерами, космическими снимками и дронами довели город до коллапса. Ведь ни один градостроительный проект не может быть быстро реализован без личного вмешательства Кожемяко, Трутнева или Путина. Вторичный рынок земли превращен в сплошное «кидалово».
Создается впечатление, что именно слабость и малочисленность царских чиновников и есть главный секрет успеха. Улицы Светланскую и Алеутскую «нарезал» за три месяца единственный на весь Амурский край землемер Любенский. Сравните его работу и планировку района Снеговой или Зеленого Угла.
Просто некому было компостировать мозги Смитам, Бриннерам, Янковским, Де Фризу, Альберсу – и они могли свободно заниматься тем, что умели лучше всего: коммерцией и работой на благо города. VL.RU